Ny praksis om ulovlige aktionærlån

I september 2012 blev det vedtaget, at ulovlige aktionærlån fremover skal beskattes.

Hvad er et aktionærlån?
Der er tale om et aktionærlån, når et selskab yder et lån til en fysisk person, der har en bestemmende indflydelse på selskabet i kraft af ejerskab eller rådighed over stemmerettigheder.

For at der er tale om et aktionærlov, kræves der derfor at

  • Et dansk eller udenlandsk selskab udlåner penge
  • Låntager er en fysisk person og
  • Låntager har aktier/anparter i selskabet

Hvad betyder beskatningen af aktionærlån i praksis?
I praksis indebærer beskatningen, at lånet beskattes som løn eller udbytte.

Hvad hvis lånet tilbagebetales?
Selvom der er tale om et reelt lån, og dette således tilbagebetales, beskattes lånet alligevel.
Hvis lånet tilbagebetales, beskattes selskabet dog ikke ved tilbagebetalingen.

Kan man så aldrig låne af selskabet uden at blive beskattet?
Et lån vil ikke blive beskattet, hvis der er tale om en af følgende situationer:

1. Lån, der ydes som led i sædvanlige forretningsmæssige dispositioner
Et sådant lån kan f.eks. være lån til selskabets eneaktionær, hvor selskabet allerede yder løbende lån til tilsvarende dispositioner og på tilsvarende vilkår med uafhængige tredjemand.

2. Sædvanlige lån fra pengeinstitutter
Her åbnes op for, at en aktionær med aktiepost i et pengeinstitut kan optage et sædvanligt banklån i dette pengeinstitut.

3. Lån til selvfinansiering

NY PRAKSIS – Hovedaktionærer kan undgå efterfølgende ”dobbelt” udbyttebeskatning

Reglerne om aktionærlån blev oprindelig lavet med henblik på at undgår at aktionærer trak penge ud af selskaberne med en skattemæssig fordel.

SKAT har dog i starten af 2015 tilkendegivet, at man som aktionær ikke bliver beskattet, hvis lånet efterfølgende trækkes ud af selskabet som udbytte.

Det betyder, at det lån, en aktionær har fået og som er blevet beskattet, ikke beskattes igen, når beløbet trækkes ud af selskabet som et udbytte.

Selve lånet beskattes altså fortsat! Men man slipper for dobbeltbeskatningen, da udbyttet ikke længere beskattes, når lånet er blevet beskattet.

Derfor skal vi komme med følgende

Opfordring

Alle, der er blevet beskattet af et aktionærlån og samtidig af et udbytte af samme beløb, opfordres til at gennemgå beskatningen en ekstra gang.

Der er muligvis penge at hente fra SKAT, hvis der er sket en dobbeltbeskatning.

Posted in Jura

Erhvervsstyrelsens ejerregister

Erhvervsstyrelsen indførte pr. 15. december 2014 Det Offentlige Ejerregister, hvor de fleste ejerforhold i selskaber nu skal registreres.

Alle ejerforhold i eksisterende og nyoprettede aktie-/anpartsselskaber, iværksætterselskaber, partnerselskaber og europæiske aktieselskaber skal registreres.

Ejerskab til maks 5 % af selskabets aktier/anparter skal dog ikke registreres.

For selskaber oprettet efter 15. december 2014 skal registreringen samtidig med selskabets registrering. For selskaber oprettet inden denne dato, kan registreringen ske frem til 15. juni 2015.

Ejerregisteret og Ejerbogen er ikke det samme og begge dele skal fremover føres.

Posted in Jura

Ny lejelov på vej

Efter mere end 70 år med den samme lejelov, bliver den nu forenklet og mere gennemsigtig for både lejere og små og store udlejere. Samtidig sammenskrives lejeloven og boligreguleringsloven henover de næste to år til én lov.

Lejeloven vil indeholde en række nye forpligtelser for udlejeren, mens særligt de små ”amatørudlejere” kan se frem til enklere og på nogle punkter mere lempelige regler.

Hovedtrækkene i den nye lov er:

Obligatorisk ind- og fraflytningssyn
For udlejere af mere end én bolig skal der foretages ind- og fraflytningssyn og udarbejdes
tilhørende rapport. Hvis ikke kravene opfyldes, taber udlejer ethvert krav på istandsættelse ved fraflytning, uanset hvor dokumenteret kravet i øvrigt måtte være.

Normalistandsættelse ved fraflytning
Muligheden for at aftale nyistandsættelse ved fraflytning afskaffes, og der bliver i stedet indført såkaldt normalistandsættelse (nødvendig hvidtning, maling og tapetsering af vægge, maling af træ og jern, samt behandling af gulve). Formålet er at sikre, at der ikke sker unødvendig istandsættelse af lejemål der fremstår i vedvedligeholdt stand,

Forenklede vedligeholdelsesregler
Det vil udtrykkeligt fremgå af den nye lejelov, at lejernes krav på vedligeholdelse er ubetinget. Der vil gælde særlige regler afhængigt af om der er tale om uregulerede ejendomme eller ejendomme med omkostningsbestemt leje, og kravet vil ikke omfatte udlejere af småhuse med op til 6 boliger, udlejere, der kun udlejer én bolig, etc.

Forenklede regler om varsling af omkostningsbestemte lejeforhøjelser
Udlejerens administrative forpligtelser begrænses, eksempelvis ved ikke at skulle medsende regnskab for udvendig vedligeholdelseskonto og ved at indføre en pligt til at høre beboerrepræsentanterne før gennemførelse af varsling af omkostningsbestemte lejeforhøjelser.

Stærkere sanktioner ved overtrædelse af dusørreglen
Udlejeren vil kunne frakendes retten til at administrere sine udlejningsejendomme, hvis han idømmes bøde- eller fængselsstraf efter lejelovens § 6 om dusør, og samtidig ikke har efterlevet én eller flere endelige huslejenævnskendelser inden for en periode på 2 år.

Billigere adgang til forhåndsgodkendelse af huslejen for udlejere af enkelte ejerlejligheder
I den nye lejelov vil gebyret for forhåndsgodkendelse af lejen i huslejenævnet for en ejer af en enkelt ejerlejlighed eller en andelshavers udlejning af sin bolig formindskes til kr. 500 mod kr. 3.500 i dag.

Nettoprisindeksregulering af lejen
I den nye lejelov afskaffes muligheden for efter aftale at regulere lejen med bestemte beløb til bestemte tidspunkter, trappeleje.
I regulerede ejendomme, kan udlejer i stedet beslutte, at lejen i en periode på 2 år årligt reguleres efter nettoprisindekset i stedet for efter reglerne om omkostningsbestemt husleje.
I uregulerede ejendomme skal udlejer og lejer i stedet kunne aftale, at lejen reguleres efter nettoprisindekset. Den indeksregulerede leje vil fortsat være omfattet af reglerne om det lejedes værdi.

Ubetinget adgang for udlejere af ejer- eller andelsbolig til at opsige lejer, hvis udlejer selv skal benytte boligen
Opsigelsesreglerne ændres, således at udlejere af en ejer- eller andelsbolig får en ubetinget ret til at opsige lejeren med 1 års varsel, når ejeren eller andelshaveren selv ønsker at bebo boligen.

Posted in Jura

Ny ejendomsmæglerlov

Folketinget har vedtaget en ny ejendomsmæglerlov, ”Lov om formidling af fast ejendom m.v.”. Loven træder i kraft den 1. januar 2015. Formålet med den nye lov er at forbedre forbrugerbeskyttelsen, lette ejendomsmæglerne for administrative byrder, og at skabe mulighed for et mere effektivt boligmarked.

Den nye lov indeholder følgende ændringer:

Ejendomsmæglere skal ikke drage omsorg for eller rådgive køber
Ejendomsmægleren stadig oplyse køber om de forhold, der er relevante for handlen, men det tydeliggøres overfor køberen, at denne bør søge rådgivning hos en objektiv part.

Forenklet salgsopstilling
Fremover må mæglerne ikke længere udarbejde finansieringsforslag. Desuden vil det være frivilligt, om mæglerne vil beregne en brutto- og nettoudgift. Typisk har køber selv kontakt til egen bank vedrørende finansiering, hvilket forventes at give køber et mere reelt billede af den kommende boligudgift. Desuden skal oplysninger om mæglerens samarbejde med realkreditinstitutter og forsikringsselskaber ikke angives på forsiden af salgsopstillingen, men kan i stedet skrives på mæglerens hjemmeside.

Ejendomsmæglerens honorar og binding
Det er ikke længere et krav, at hver enkelt ydelse specificeres og ej heller at vederlaget for de enkelte ydelser fremgår. Den nye lov lemper også reglerne for binding, således at en aftale mellem mægler og sælger kan løbe tidsubegrænset, modsat de gældende regler hvor formidlingsaftalen skal fornys efter 6 måneder. Kun hvis aftalen foreskriver, at der skal betales gebyr ved opsigelse, er der en begrænsning på seks måneder efter de nye regler.

Nye salgsformer
Det er i dag ikke tilladt at afholde åbne budrunder eller oplyse potentielle købere om størrelsen på evt. andre køberes bud på ejendommen. Den nye lov giver mulighed for, at det kan blive muligt at sælge fast ejendom ved åbne og lukkede budrunder og andre auktionslignede fremgangsmåder.

Kommende detailregulering
Loven skal følges af en eller flere bekendtgørelser med detailregler, og det er derfor først muligt at vurdere omfanget af lovens ændringer, når bekendtgørelsen kommer.

Posted in Jura

Fra Huslejenævnet til boligretten

Fast ejendom er fantastisk. Det er spændende, der er penge at tjene, og det er en (nogenlunde) værdifast investering.

Men det kan også være en risikofyldt investering, særligt hvis man støder på en lejer, som klager over huslejen. Selvom jeg også har bistået lejere, som er kommet i klemme hos en urimelig udlejer, ser jeg primært mig selv som advokat på udlejers side. Jeg er selv udlejer, og kender derfor til de kvaler og ærgrelser man som udlejer af og til kan støde på.

De fleste udlejere har prøvet at modtage klager over huslejens størrelse, og når sagen ender i Huslejenævnet, er det oftest lejeren som får ret. Huslejen nedsættes, ofte uden forklaring, til et ekstremt lavt niveau, helt ude af trit med lejlighedens reelle markedsværdi.

Desværre finder alt for mange udlejere sig i Huslejenævnets afgørelser. Det kan være besværligt og tidskrævende at indbringe sagen for boligretten, men det er min erfaring, at her får piben ganske often en anden lyd. I boligretten er det nemlig (på trods af Huslejenævnets afgørelse) lejeren, der skal føre bevis for at lejen retmæssigt skal være lavere end den leje, som var aftalt i kontrakten.

Lejeloven og de regler, som gælder er ret komplicerede og det ovenstående er derfor simplificeret. Ring mig op, eller send en mail via hjemmesiden, hvis du vil vide mere.

Posted in Jura

Pas på momsen ved køb og salg af fast ejendom

Momsreglerne blev ændret for nogen tid siden. Men jeg oplever fortsat en del sager, hvor reglerne er årsag til forvirring og ærgrelse. Reglerne er i øvrigt idiotiske, hvis I spørger mig!

Men uanset om man er enig i lovgivningen, så er vi jo nødsaget til at følge den.

Da en stor del af min kundekreds handler med fast ejendom, herunder udvikler ejendom og udlejer den, så har jeg et indgående kendskab til reglerne og til problemstillinger og mulige løsninger.

Hvis du ikke har det, og hvis du interesserer dig for fast ejendom, så kan du tage et møde med mig. Men der er også andre muligheder for at opnå viden. SKAT har i maj 2013 udgivet en opdateret vejledning, som er udmærket læsning. Der afholdes også løbende kurser rundt omkring. Børsen har til eksempel et kursus den 20. november 2013, som ser ud til at være ganske informativt.

Uanet om du kan lide reglerne eller ej, så kan det betyde ruin for dig, hvis ikke du sætter dig ind i dem, og agerer i forhold til dem.

Formuer kan tjenes og tabes!

Tagged with: , ,
Posted in Jura

Inkasso og RKI

Inkasso bør være en kerneforretning for mange advokater. Inkasso er ofte en af de første og bedste måder at møde nye klienter på, og det er her vi kan vise vores værdi, og at vi følger op på tingene.

Hvordan håndterer du dine egne inkassoprocedurer?

Er du klar over, at chancen for betaling falder drastisk, jo længere du lader en faktura gå over forfald? Undersøgelser viser, at chancen for betaling falder med 50% når en faktura går over 100 dage over forfald.

Hvis du opretter en inkassoaftale hos Carlsen Advokater, kan du få tilsendt skabeloner til korrekte rykkerskrivelser, og du kan få RKI-registreret de skyldnere, som ikke betaler dig, ligesom du kan få en fordelagtig aftale om betaling for ydelserne.

Allervigtigst er det, at du hos os kan få en samarbejdspartner, som du kan stole på, og som tager sig af det, således at du selv kan fokusere på at drive din virksomhed fremad.

Ønsker du i stedet at drøfte salg af fordringerne, så kan vi også tage en snak om det.

Posted in Jura

Måske godt nyt om bevisbyrden ved parallelimport

Jeg har for nylig ført en sag ved Sø- og Handelsretten, som drejede sig om en mulig ulovlig parallelimport af Davidoff parfumer.

Davidoff har overdraget rettighederne til deres varemærke til et tysk selskab (Coty Prestige Gmbh), som var repræsenteret af en advokat fra et firma med hovedsæde i København, og jeg repræsenterede onlinebutikken Perfumeshop.dk.

Davidoff gjorde under sagen gældende, at Perfumeshop havde overtrådt deres rettigheder i mindst to tilfælde. Davidoff havde foretaget såkaldte ”testkøb” via min klients hjemmeside. I praksis foregår sådanne testkøb ved at man lader private personer indkøbe parfumer via hjemmesiden, og så undersøger man de produkter, som man modtager. Vi fik aldrig oplyst det præcise antal testkøb, men det stod under sagen klart, at man havde købt en del parfumer, og at de to af dem (af mærket Davidoff) efter modpartens opfattelse var importeret uretmæssigt, idet de oprindeligt var tiltænkt solgt udenfor EU. Således tilskrev man Perfumeshop og meddelte, at man udfra talrækken under stregkoderne kunne udlede, at de to indkøbte produkter oprindeligt var tiltænkt solgt i henholdsvis Argentina og Hong Kong.

Perfumeshop kunne ikke erkende overtrædelsen, idet man havde købt parfumerne igennem en grossist i Grækenland, som skriftligt erklærede at have købt og tolddeklareret produkterne i Amsterdam. En sådan erklæring er ikke i sig selv tilstrækkeligt til at bevise, at man ikke har overtrådt et forbud mod parallelimport, idet man jo ikke derved kan gå tilbage igennem alle omsætningsled og derved bevise, at rettighedshaveren selv har bragt varen i omsætning indenfor EU. Men i sagen gjorde vi gældende, at modparten var nærmest til at bære den indledende bevisbyrde for, at varen oprindeligt var tiltænkt solgt udenfor EU.

Vi opfordrede i den sammenhæng modparten til at fremlægge en faktura, som beviste, at de havde solgt varen til en grossist i Argentina henholdsvis Hong Kong. Modparten efterkom ikke denne opfordring, men henholdt sig til en vidneforklaring fra en ansat.

Faktisk gjorde vi mange ting gældende, for man vil jo helst optimere chancerne for at vinde sagen, men det var altså dette argument, som endte med at være det bærende i Sø- og Handelsrettens afgørelse. Sø- og Handelsretten udtalte rimeligt klart, at det – i hvert fald under de omstændigheder som var gældende i denne sag – er rettighedshaver, som skal starte med at bevise, at produkterne ikke med deres frie vilje er sat i omsætning indenfor EU. Først derefter overgår bevisbyrden for at man har ret til det til den anden part.

Denne afgørelse har væsentlig betydning for alle erhvervsdrivende, som har prøvet at få, eller som i fremtiden modtager et brev, hvor nogen meddeler at man har overtrådt deres rettigheder i forbindelse med ulovlig parallelimport. Den situation opstår oftere end man skulle tro, og det er min klare opfattelse, at mange er blevet anklaget for sådanne påståede overtrædelser, selvom de har handlet i god tro.

Herefter har man i hvert fald (formentlig) med denne retspraksis krav på, at modparten starter med at bevise sin påstand.

Bemærk at Davidoff (Coty) har indbragt sagen for Højesteret, og at man desuden har varslet at ville forelægge præjudicielle spørgsmål for det EU-retlige system.

Eventuelle interesserede kan kontakte mig for at blive opdateret om sagens udvikling.

Link til den fulde afgørelse findes her.

Posted in Jura

Ring før underskrift

Jeg elsker handel med fast ejendom, og jeg arbejder meget indenfor feltet, ligesom jeg selv investerer mine sparepenge i fast ejendom. Jeg vil hermed opfordre alle huskøbere, investorer m.v. til at involvere advokaten tidligere i forløbet. Når man venter til man har skrevet under, så svarer det næsten til, at man venter med at spørge, hvad varen har kostet til den er pakket den ind! Det er selvfølgelig fint nok, men vi kan altså også give gode råd med på vejen om forhandling og andre vilkår.

Jeg tilbyder alle købere af fast ejendom en gratis konsultation forud for et køb. Prøv det og oplev glæden ved at have en skarp advokat med på din side.

Posted in Jura

Pay yourself first!

Dr. Phil er altså ikke helt dum. Kender du Dr. Phil? Han er en TV-personlighed fra USA. Det er mange år siden, at jeg sidste gang så en udsendelse med ham, og det var ærligt talt ofte noget være b… MEN der var engang, hvor et program drejede sig om opsparing og om folk der havde problemer med gæld. Dr. Phil åbenbarede i den forbindelse et mantra for mig, som lyder sådan her:

Pay yourself first.

Betal dig selv først.

Meningen med det var, at man aldrig må halse for meget efter, men derimod altid skal sørge for at kunne overleve og dertil også at kunne lægge til side til sig selv før andre skal have. I den helt optimale verden, så betyder det i sagens natur, at man skal bruge mindre end man tjener! Men hvad nu, hvis man er kommet bagud med alt og alle kreditorerne rykker som besat? Jeg hader at sige det, for jeg går ofte selv op i limningen over dem jeg forsøger at få penge ud af for mine kunder, men mantraet duer også for personer med økonomiske vanskeligheder. Få skabt et overblik. Betale dig selv først, find ud af, hvad der er tilbage når du har fået dit, og fordel det rimeligt til kreditorerne. Det kan alle forstå og acceptere, og ofte fører det til, at man ender med at kunne få en rabat på noget af gælden, hvis kreditorerne føler at du har været fair og ærlig.

Posted in Jura